Se hai stipulato un contratto di locazione abitativa a canone libero, più facilmente riconosciuti come contratti 4+4, potresti esserti posto queste domande:
Per quante volte questo si rinnova dopo la seconda scadenza?
Si rinnova automaticamente oppure è necessario stipulare un nuovo contratto?
Dal punto di vista fiscale è necessario effettuare qualche comunicazione?
Non tutto è così automatico come sembra, per questo proviamo ad analizzare separatamente, la questione “giuridica” e quella “fiscale”.
Cosa dice la legge in riferimento al rinnovo di una locazione?
Il nostro riferimento normativo in materia è la legge n. 431/98, che disciplina e regolamenta alcuni dettagli fondamentali sui contratti di locazione di immobile destinati ad uso abitativo.
All’art. 2 il testo normativo recita: “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà' scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
Appare pertanto chiaro, secondo quanto riportato dalla legge, che alla scadenza del secondo quadriennio, in mancanza di comunicazione di una delle parti, che manifesti la volontà di rinnovare a nuovi patti e condizioni oppure di rinunciare al rinnovo, il contratto si rinnova automaticamente.
La domanda che è lecito porsi è questa: il contratto si rinnova automaticamente di altri 4 anni oppure di altri 4+4 ?
Su questo punto si è espressa la Corte di Cassazione con una sentenza del 1/02/2016 dove si legge che “ove la disdetta non sia stata intimata entro la scadenza del secondo quadriennio – come nel caso di specie – il contratto è rinnovato ulteriormente alle medesime condizioni, ma tale previsione non può che intendersi nel senso di un rinnovo quadriennale, risultandone altrimenti una situazione difforme dalla volontà di legge, ed eccessivamente sbilanciata a favore del conduttore. La disposizione infatti, riguarda solo il primo rinnovo dopo la modifica legislativa; per cui, permanendo il silenzio del locatore fino alla seconda scadenza, il rinnovo tacito può avere luogo per soli altri 4 anni e non per altri 4+4”.
Questa l’interpretazione della Corte di Cassazione, nell’intento di tutelare e bilanciare gli interessi del conduttore e quelli del locatore, il quale è vero che può comunque risolvere il contratto alla fine del quadriennio, ma solo in determinati casi previsti dalla legge!
Proprio per evitare che il locatore si trovi in una situazione di rinnovo all’infinito del contratto, con potenziale lesione dei suoi interessi di proprietario, la Corte si è espressa in tal senso.
Tuttavia rimane il dubbio dell’interpretazione normativa.
Quindi, per tutelarsi è sempre meglio, sei mesi prima della scadenza del secondo quadriennio, inviare una raccomandata alla controparte, chiedendo il rinnovo alle stesse o a nuove condizioni, oppure comunicando la volontà di risolvere il contratto.
Se entro 60 giorni la controparte non risponde, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione del contratto di locazioni.
Se dal punto di vista giuridico il rinnovo avviene tacitamente in mancanza di comunicazione, dal punto di vista fiscale invece cosa bisogna fare?
Bisogna obbligatoriamente comunicare all’Agenzia delle Entrate la volontà di prorogare il contratto, pagando l’imposta di registro dovuta per la proroga (se il contratto non è assoggettato a cedolare secca, altrimenti bisognerà solo comunicare la proroga senza versamento di imposta). L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Rif. Agenzia delle Entrate
Dott.ssa Lucia Corona
Agente immobiliare professionale iscritto alla FIAIP
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