Negli ultimi anni, sempre più condomìni hanno approfittato di incentivi come l’Ecobonus o il Superbonus per ristrutturare parti comuni, migliorare l’efficienza energetica e aumentare il valore
degli immobili. Ma cosa succede quando un appartamento viene venduto dopo che il condominio ha deliberato questi lavori?
Chi paga eventuali spese residue? E chi ha diritto alle detrazioni fiscali?
Vediamolo insieme, perché è importante saperlo prima di firmare un compromesso o un rogito.
💰 1. Chi paga le spese condominiali dei lavori con Ecobonus o Superbonus?
Se il condominio ha deliberato i lavori prima della vendita dell’immobile, in linea generale:
-
Il vecchio proprietario è obbligato a pagare le spese, anche se il pagamento è dilazionato negli anni.
-
Tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente: per esempio, nel rogito si può stabilire che il nuovo acquirente si accolli le rate residue.
👉 Attenzione: verificate sempre cosa è stato pattuito nel compromesso o nel rogito. Non è automatico che chi compra debba pagare.
🧾 2. A chi spettano le detrazioni fiscali per i lavori condominiali?
Le detrazioni non spettano al condominio, ma ai singoli condomini, in proporzione alla loro quota di spesa.
Quindi:
-
Se il vecchio proprietario ha sostenuto la spesa, ha diritto alle detrazioni (rateizzate su 5 o 10 anni).
-
Se vende l'immobile prima di aver usufruito di tutte le detrazioni, queste rimangono a lui, a meno che non le ceda formalmente all’acquirente nel rogito.
👉 Attenzione: se stai comprando casa, non dare per scontato che avrai anche le detrazioni. Chiedi al notaio e al venditore di chiarire questo punto.
📌 3. Cosa deve fare l’amministratore del condominio?
L’amministratore rilascia ogni anno una certificazione delle spese sostenute da ciascun condomino, che servirà per portare in detrazione la quota spettante nella dichiarazione dei redditi.
👉 Attenzione: verifica di avere "capienza fiscale"
Se il singolo proprietario non ha capienza fiscale, cioè non ha abbastanza imposte da pagare per compensare la detrazione, perde il beneficio (a meno che non abbia optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito, ove previsto e ancora applicabile).
Se l'immobile viene venduto prima che la detrazione sia esaurita, le rate residue rimangono al venditore, a meno che nel rogito non venga espressamente ceduto anche il diritto alle detrazioni residue.
📎 In sintesi:
| Aspetto | Di chi è la responsabilità? |
|---|---|
| Pagamento spese deliberate | Del proprietario al momento della delibera (salvo accordi diversi) |
| Detrazioni fiscali | Di chi ha sostenuto la spesa (salvo cessione nel rogito) |
| Certificazione per detrazione | Rilasciata dall’amministratore al singolo condomino |
Conclusione:
Chi compra un immobile in condominio deve prestare molta attenzione alla situazione legata ai bonus fiscali. È fondamentale chiarire fin da
subito chi pagherà le spese residue e a chi spettano le detrazioni.
Se vuoi vendere o acquistare con serenità, noi di Investo Servizi Immobiliari siamo al tuo fianco per spiegarti tutto e aiutarti a tutelare i tuoi interessi, anche di fronte al notaio.
Lucia Corona