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Erogazione differita del mutuo e consolidamento dell'ipoteca

Erogazione contestuale e differita. Cosa significa?

 

Quando si stipula un mutuo, nella maggior parte dei casi la somma viene messa a disposizione del venditore al momento stesso dell'atto. A volte può succedere che le banche non erogano il mutuo contestualmente alla stipula del contratto ma, solo dopo che sono decorsi undici giorni dall’iscrizione dell'ipoteca nei pubblici registri, momento nel quale l’ipoteca diviene efficace.

Può quindi succedere che il denaro ricavato dalla vendita e proveniente dal mutuo dell’acquirente,non venga consegnato immediatamente al venditore, ma solo al consolidamento dell’ipoteca.

Ciò implica che il venditore riceverà la somma pattuita per la vendita circa 20 giorni dopo la stipula, considerato il tempo necessario al notaio per la iscrizione, la redazione della relazione notarile definitiva, e il tempo utile per la la banca per effettuare materialmente l' erogazione.

Per quale motivo? 

Le ipoteche iscritte a garanzia dei prestiti e mutui non possono essere assoggettate a revocatoria fallimentare quando sono iscritte 10 giorni prima dalla pubblicazione di sentenza di fallimento”

Art. 39 del Testo unico Bancario

  

Cosa significa “Consolidamento dell'ipoteca”?

In parole semplici, se il mutuatario (colui che acquista casa) fosse un soggetto fallibile (Imprenditore) potrebbe teoricamente succedere che nei giorni immediatamente successivi alla stipula, venga emessa una sentenza di fallimento nei confronti di tale soggetto.

 

In questo caso, l'ipoteca della banca verrebbe invalidata per legge e quindi revocata, lasciando la banca con un pugno di mosche in mano, a fronte della somma erogata!

(Spesso le banche, differiscono l’erogazione al momento del consolidamento dell’ipoteca anche quando il mutuatario non è un soggetto fallibile, ma non chiedete a me il perché, visto che in questo caso non c'è rischio potenziale di fallimento, piuttosto, chiedetelo alla Banca).

Pertanto, com'è ormai chiaro, la banca, per avere la certezza della sua garanzia, deve attendere 10 giorni dalla data di iscrizione affinchè l'ipoteca venga “Consolidata”.

Dunque, una volta decorsi i 10 giorni e verificato che non sussistono iscrizioni o trascrizioni che possono invalidare la garanzia, il notaio invia alla Banca una relazione dove dichiara e garantisce che l’ipoteca è stata validamente iscritta nel grado previsto e che si è consolidata.

Da qui il nome della procedura di “Consolidamento dell'ipoteca” ed “Erogazione differita del mutuo”

Solo in questo momento la banca svincola le somme ed eroga all'acquirente il dovuto!

In ogni caso non c’è da preoccuparsi!

In tali casi, o la Banca lascia in deposito la somma al Notaio con l’incarico di consegnarla al venditore solo dopo il consolidamento, o più frequentemente nella prassi, riceve dal cliente per iscritto un mandato irrevocabile di bonifico che verrà poi effettuato subito dopo l'avvenuto consolidamento. Diverso è quando si intende invece vendere casa ad un cittadino straniero. In tal caso diverse sono le regole da applicarsi.

 

Dunque come comportarsi?

Il consiglio è di verificare prima quella che è la prassi di svincolo delle somme da parte della Banca scelta dall'acquirente ed informare il venditore della procedura, per evitare che egli, non ricevendo i soldi alla vendita, si rifiuti di stipulare il contratto e reclami la caparra a titolo di risarcimento danni per l’inadempimento, evitando così imbarazzanti disguidi ed attese.

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Posso comprendere che a questo punto potresti essere un po' confuso e preoccupato per la tua vendita.

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Dott.ssa Lucia Corona

Agente immobiliare professionale iscritto alla FIAIP 

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