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Enfiteusi e affrancazione

 

Potresti possedere un terreno in diritto di Enfiteusi e non lo sai! 

 

Se anche tu hai un terreno in diritto di “Enfiteusi” o “Livello”, oppure stai acquistando un terreno gravato da Enfiteusi, oppure hai costruito una casa su un terreno gravato da Entifeusi, oppure non sai cosa significa quello che stai  leggendo, ti consiglio di proseguire nella lettura, perché, anche se probabilmente non ti è mai stato detto, non sei tu il proprietario del terreno di cui hai la disponibilità (e di tutto ciò che è sopra il terreno, ad esempio una casa!) ed anzi, un bel giorno il vero proprietario del “tuo” terreno potrebbe  svegliarsi e decidere di riprendersi tutti i beni a suo tempo concessi dai suoi avi, rendendo così vani anni ed anni di lavoro effettuato sul fondo. 

In tal caso, dall’oggi al domani, non avrete più nella vostra disponibilità il vostro amato terreno. Ti sembra impossibile? Continua a leggere…

 

Iniziamo dal principio…

 

Cos'è l'enfiteusi?

 

L’enfiteusi, è un diritto reale su proprietà altrui, in base al quale il titolare (enfiteuta) gode dell’utile dominio sul fondo stesso (leggete il vostro titolo di acquisto), obbligandosi a migliorarlo e pagando al proprietario (concedente) un canone annuo in denaro ovvero in prodotti alimentari; equiparato all’enfiteusi è il “livello”, un tipo di contratto agrario ora pressoché in disuso, che consiste nella concessione pluriennale di un terreno a fronte del pagamento di un canone annuo;

 

Sono presenti un gran numero di terreni gravati da “enfiteusi”, “livello” in favore di soggetti privati, a fronte di un “concedente”, che a sua volta può essere un privato, oppure un ente, statale o ecclesiastico.

 

Quali diritti ha l’enfiteuta, ossia chi conduce/utilizza effettivamente il terreno?

 

L'enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, ed ha due obblighi principali,  quello di migliorare il fondo e quello di pagare al proprietario-concedente un canone periodico.

 

Insomma l’enfiteuta è “quasi proprietario”, ed in virtù di questo è tenuto al pagamento delle imposte che gravano sul fondo.

 

Si può vendere un terreno gravato da enfiteusi?

 

Si, il diritto di enfiteusi può essere anche ceduto per atto tra vivi o per causa di morte, purché nell'atto costitutivo (contratto o testamento) non sia stato vietato all'enfiteuta di vendere per atto tra vivi il proprio diritto, e purché, in tal caso, non siano trascorsi i venti anni dall’imposizione del divieto. Anche per la vendita di terreni gravati da Enfiteusi vale la regola della prelazione dei confinanti che ti consiglio di leggere.

 

Ci si può liberare dall’Enfiteusi e divenire effettivi proprietari?

 

Si, L’enfiteusi si estingue nei casi previsti dalla legge, tra cui il più frequente ai giorni nostri l’ affrancazione.

Quando l’enfiteuta voglia diventare proprietario, liberandosi degli obblighi di pagare il canone e di migliorare il fondo si deve procedere con un atto di affrancazione, effettuando il pagamento di una somma che, secondo le leggi speciali, è pari a quindici volte il canone oltre eventuali spese e maggiorazioni dovute all’aggiornamento ISTAT del canone che solitamente è irrisorio.

 

Cosa potrebbe succedere se non faccio l’affrancazione?

 

I privati e gli enti ecclesiastici e gli enti pubblici, hanno abbandonato oggi del tutto ogni forma di pretesa sui loro diritti ormai da molti decenni in quanto i canoni che solitamente venivano corrisposti erano talmente irrisori da rendere non conveniente la riscossione. E’ dunque probabile che nessuno venga mai a toglierti il tuo diritto.

 

Di recente però c’è stato un ritorno di fiamma, soprattutto da parte degli Enti Pubblici (Ma non solo!) spinti dalla necessità assoluta di fare cassa.

Da qui una serie di iniziative che hanno messo in agitazione centinaia e centinaia di proprietari di fondi rustici gravati di livello o enfiteusi!

 

Molto semplicemente, il reale proprietario, svegliandosi un bel dì, potrebbe decidere di riprendersi tutti i terreni a suo tempo concessi dai suoi avi, rendendo così vani anni ed anni di lavoro effettuato sul fondo.

In tal caso, dall’oggi al domani, non avrete più nella vostra disponibilità il vostro amato terreno. E non c’è usucapione che tenga, perché, in tal caso, il diritto del concedente è IMPRESCRIVIBILE!

 

Ho un terreno in diritto di enfiteusi ed ho costruito sopra una casa! Cosa succede?

 

Vige per il fondo concesso in enfiteusi anche il principio dell`accessione e quindi i fabbricati e tutti i manufatti in genere realizzati su un fondo dato in enfiteusi sono anche essi gravati del canone enfiteutico.

Se stai vendendo casa costruita su un terreno gravato da enfiteusi, è bene che tu faccia determinate verifiche, prima di procedere con la vendita!

 

La presenza di un diritto di enfiteusi infatti rende non vendibile l’immobile, primo perché sei tenuto a consegnare il tuo immobile privo di pesi e vincoli,  secondo perché nessuna banca finanzierà mai un eventuale acquirente se è presente tale vincolo di enfiteusi! Questo perché non sei tu l’effettivo proprietario del fabbricato, bensì sei solo, appunto, l’enfiteuta!

Si lo so che fa paura e destabilizza, ma è proprio per questo che esistono le agenzie immobiliari.

 

Effettuare una verifica prima di porre in vendita l’immobile ti garantisce da sorprese dell’ultimo minuto!

 

Se hai bisogno di una consulenza al riguardo, contattaci.

Questo articolo è meramente informativo e non vuole sostituirsi al parere di un professionista legale, al quale consigliamo comunque di rivolgersi qualora ci siano problematiche collegate a tale argomento.

Dott.ssa Lucia Corona

Agente immobiliare professionale Iscritto alla FIAIP

 

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