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Immobile proveniente da donazione. Problematiche e soluzioni.

 

Breve guida all’acquisto di un immobile proveniente da donazione

 

Oggi parliamo di acquisto immobili provenienti da donazione.

 

Quando un immobile proviene da donazione, le banche sono più restie a concedere un mutuo. Perché?

 

Perché gli immobili che provengono da donazione sono passibili di azione di riduzione da parte di eredi che vedono lesi i propri diritti.

 

In questo caso, chi ha comprato l’immobile, è obbligato a restituire il bene agli eredi legittimi! E la banca vede invalidarsi l’ipoteca!

 

C’è una soluzione? Continua a leggere…

 

La donazione non sempre è un problema, ma senza dubbio è una circostanza delicata da analizzare con cura.

 

Quali sono i rischi?

 

Il rischio è una possibile azione di riduzione da parte degli eredi legittimari i quali hanno diritti successori sul patrimonio del defunto.

 

Dunque, se una volta aperta la successione, il valore patrimoniale di quanto lasciato sia insufficiente a coprire le quote legittime (stabilite dalla legge), i legittimari hanno il diritto di procedere con una azione di riduzione, e in subordine, all’azione di restituzione contro i terzi aventi causa dal donatario acquirente, in parole povere, contro i successivi acquirenti del donatario.

 

Il rischio scompare completamente:

 

1. Se il donante è deceduto da oltre 10 anni in quanto i legittimari non possono più esercitare l’azione di riduzione (ossia la richiesta di restituzione del bene).

 

2. Se siano trascorsi 20 anni dalla data della donazione senza che siano state fatte opposizioni o eccezione alcuna.

 

Possibile soluzione se il donante è ancora in vita

 

Quanto il donante è in vita è possibile che gli eredi legittimari effettuino una rinuncia all’azione di restituzione contro terzi acquirenti.

 

Ciò, ha senz’altro interesse con riferimento alla circolazione degli immobili donati, anche se vi sono contrastanti pronunce in giurisprudenza sulla validità della stessa.

 

Dunque la rinuncia all’azione di restituzione è realmente una soluzione definitiva?

 

Non del tutto perché l’acquirente e di conseguenza la banca che intende accendere ipoteca, non sono tutelati da eventuali legittimari sopravvenuti

 

Infatti, anche nell’ipotesi in cui tutti i legittimari stipulino un accordo di rinuncia all’azione di restituzione contro i terzi, ulteriori legittimari, (figli sopravvenuti, coniuge ecc..), non sono vincolati dalla rinuncia effettuata.

 

Quindi come ci si tutela?

 

Quanto detto non deve spaventare.

 

Infatti, sebbene il legislatore abbia voluto tutelare i legittimari in ogni misura, è pur vero che:

 

1.    l’ipotesi della presenza di legittimari ulteriori sconosciuti alla data della donazione, è remota.

 

2.    Prima di agire in restituzione contro ai terzi acquirenti, i legittimari lesi avranno l’onere di escutere il patrimonio del donatario, in conformità a quanto previsto dall’articolo 563 del codice civile.

 

3.    La stipula di una polizza assicurativa, rappresenta un rimedio efficace per tutelarsi dall’acquisto di un immobile donato, ove il rischio possa considerarsi effettivamente sussistente.

 

La soluzione che tutela acquirente e banca

 

La polizza assicurativa “donazione sicura”

 

La stipula di polizze idonee a rendere sicura la compravendita degli immobili donati anche entro il ventennio, ha reso negli ultimi tempi più facile e sicura la circolazione degli immobili provenienti da donazione, tutelando l’acquirente e la banca in caso di esperimento dell’azione di riduzione da parte di eredi legittimari.

 

La legge prevede infatti che il terzo acquirente possa liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile acquistato al legittimario leso, “pagando l’equivalente in danaro”, che equivale esattamente alla copertura del rischio della polizza assicurativa.

Com'è ovvio, quando si vende una casa e l'acquirente deve fare un mutuo per l'acquisto è sempre bene, anche in caso di donazione, verificare che tipo di erogazione la banca intende fare, se preferisce un erogazione contestuale al rogito, oppure impone l'erogazione differita del mutuo, con tutto ciò che ne consegue.

 

Investo Immobiliare verifica scrupolosamente tutta la situazione dell’immobile prima di procedere con la vendita, garantendo la completa sicurezza della tua compravendita e fornendoti sempre risposte giuste ad ogni tuo dubbio.

 

Questo articolo è meramente informativo e non vuole sostituirsi al parere di un professionista legale, al quale consigliamo comunque di rivolgersi qualora ci siano problematiche collegate a tale argomento.

 

Dott.ssa Lucia Corona

Agente immobiliare professionale iscritto alla FIAIP

 

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