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La prelazione agraria del confinante

 

In questa breve guida vediamo come funziona la prelazione agraria e cosa succede se questo diritto viene negato. 

Il proprietario che intende vendere il fondo, deve stare ben attento prima di effettuare la vendita. 

In linea generale, nel caso di trasferimento a titolo oneroso (Vendita) l'affittuario coltivatore diretto, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo consecutivamente da almeno due anni.

 

La prelazione del confinante, pertanto, sussiste solo quando non esista la presenza di affittuario coltivatore diretto. La sola esistenza sul fondo offerto in vendita di un coltivatore diretto esclude il diritto di prelazione a favore dei confinanti.

 

Chiarito questo, ed appurato che sul fondo che intendiamo vendere non vi sia già un affittuario che lo coltiva, dobbiamo preoccuparci dei confinanti.

 

Ma perché la legge concede questo diritto di prelazione ai confinanti?

 

Il fondamento della  prelazione del confinante mira all’accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni e di formare imprese diretto-coltivatrici di più ampie dimensioni e efficienti.

 

Che cosa è il diritto alla prelazione dei confinanti?

 

La prelazione agraria è il diritto di avere la precedenza rispetto ad altri compratori, nel momento in cui sia in atto la vendita di un terreno confinante.

Abbiamo già visto che solo se il terreno non è concesso in affitto ad un coltivatore diretto, la prelazione può essere esercitata dai coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti. Non sono invece titolari del diritto di prelazione gli imprenditori agricoli professionali e le società di capitali, indipendentemente dal numero di coltivatori diretti in esse presenti. 

Chi è il confinante che ha diritto alla prelazione?

Il confinante che ha diritto alla prelazione è solo chi può essere qualificato come coltivatore diretto. Per essere qualificato come coltivatore diretto, non è sufficiente dimostrare l’iscrizione all’INPS o alla CCIAA, seppur necessario per appurarne lo status. In effetti non sono poche le sentenze con cui la cassazione ha preferito dare ragione a chi era coltivatore diretto “di fatto” del fondo, pur non avendo le relative iscrizioni.          La normativa di riferimento rimane pertanto vecchia e lacunosa in tal senso, dovendosi affidare agli orientamenti della giurisprudenza che di volta in volta si è consolidata.

 

Dunque cosa deve fare il proprietario che intende vendere il fondo?

 

Il proprietario che intende vendere il terreno deve notificare a mezzo Ufficiale giudiziario, oppure con raccomandata a.r.  il contratto preliminare di vendita o la proposta di acquisto, con il nome di chi intende acquistare il fondo, il prezzo e tutte le altre condizioni stabilite per l’acquisto (ad esempio l’indicazione della data della vendita o del contratto preliminare, le modalità di pagamento del prezzo, ecc..).

  

Attenzione!

 

E’ nulla la rinuncia preventiva del coltivatore diretto al quale non viene poi notificata la prelazione, pertanto la rinuncia è valida solo se effettuata dopo la notifica a norma di legge.

  

Cosa succede se un confinante vuole esercitare il suo diritto alla prelazione?

 

Ricevuta la notifica, il proprietario del fondo confinante, ha 30 giorni di tempo per esercitare il suo diritto di prelazione all’acquisto, sempre mediante atto scritto e sei mesi di tempo per pagare il prezzo concordato.

 

Cosa succede se vendo il terreno senza effettuare le notifiche ai confinanti?

 

In mancanza di notifica da parte del proprietario, oppure nel caso in cui il proprietario proponga un prezzo più elevato ai confinanti e successivamente venda il terreno ad altri a prezzo inferiore, il confinante che ne abbia i requisiti, ha il diritto di ottenere la revoca della vendita, mediante un’apposita azione giudiziaria detta “azione revocatoria”, da esercitarsi entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari, oltre al risarcimento di eventuali danni.

 

Da non sottovalutare  l'effettuazione di tutte le opportune verifiche, anche nel caso di vendita di terreni, relativamente al titolo di proprietà e provenienza dell'immobile (presenza di Enfiteusi, livello, immobile proveniente da donazione ecc..)

 

 Questo articolo è meramente informativo e non vuole sostituirsi al parere di un professionista legale, al quale consigliamo comunque di rivolgersi qualora ci siano problematiche collegate a tale argomento.

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Dott.ssa Lucia Corona

Agente immobiliare professionale iscritto alla FIAIP

 

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